דירות להשקעה הם דירות שמשמשות בתור נכס מניב ולא עבור מגורים, כאשר בעלי הדירה מצפים ליהנות מעליית ערך ומתשואה קבועה שהדירה מייצרת.
בשל מחירי הנדל”ן הגבוהים והעלאת הריבית ע”י בנק ישראל, קנייה של דירות להשקעה נחשבות הוצאה לא מבוטלת, שלא כל משקיע יכול להרשות לעצמו.
אז איך קונים דירות להשקעה במחיר מוזל יותר ממחיר השוק? מה זה השקעה במודל ירושה עצמית? מהם היתרונות והחסרונות של קניית דירה במודל זה? כל התשובות בהמשך המאמר.
דירות להשקעה
דירות להשקעה במדינת ישראל נחשבות אחד המוצרים הטובים ביותר להשקעה ויש לכך סיבות טובות. הסיבה הראשונה היא העובדה שבעשרות השנים האחרונות מחירי הדירות רק עולים כל הזמן. אין אף השקעה אחרת שבה אתם יכולים להיות בטוחים שהערך שאותו השקעתם רק יעלה, ודירה להשקעה מאפשרת לכם להניח את ההנחה הזו כמעט בוודאות.
היתרון השני בדירה להשקעה הוא האפשרות ליהנות באופן קבוע מהפירות שלה. ברגע שאנחנו משכירים את הדירה אנחנו נהנים מהכנסה קבועה באופן חודשי, ולא רק בצורה של עליית ערך שבאה לידי ביטוי בזמן מכירת הנכס.
כמובן, הדירה גם יכולה לשמש אותנו, בניגוד לצורות אחרות של השקעות כמו מניות, שבהן אין לנו יכולת לעשות שימוש פיזי באובייקט שבו אנחנו משקיעים.
קניית דירה להשקעה
היתרונות הרבים שיש לדירה להשקעה מושכים אליה קונים רבים, אולם עדיין, דירות בישראל הן מוצר יקר, ולא כל אחד יכול להרשות לעצמו לקנות דירה להשקעה. הקושי הזה נכון במיוחד עבור מי שמחזיקים כבר בדירה משלהם, ועבורם החזר המשכנתא צפוי להיות גבוה יותר במצב של קניית דירה נוספת. כמו כן, שיעורי המימון בקנייה דירה שניה – נמוכים יותר משיעורי המימון בקניית דירה ראשונה.
הדבר הזה מוביל לא מעט משקיעים להימנע מקנייה של דירות נוספות להשקעה, וכך הם פשוט לא שמים את הרגל שלהם בעולם השקעות הנדל”ן.
קניית דירה להשקעה במודל ירושה עצמית
מודל ירושה עצמית מאפשר לכם, לבצע השקעת נדל”ן פסיבית במחירים נמוכים ע”י רכישת דירה תפוסה, לרוב ללא צורך במימון – וזאת בשל המחיר הנמוך של העסקה, שבמרבית המקרים נרכשת בחצי מחיר משוויה. אז איך זה עובד? מיד תבינו.
מדובר במודל השקעות חדשני בדירות מגורים, שמטרתו לאפשר למשקיעים לבצע עסקאות ייחודיות בעלות פוטנציאל כלכלי גדול. העניין המרכזי במודל הוא שהתשלום על הדירה נמוך בצורה משמעותית מהערך שלה, אולם תמורת התשלום המוזל – מוכרי הדירה זכאים לגור בה לכל חייהם.
הדירות שנקנות הן דירות ששייכות לאנשים מבוגרים, כך שמי שקונה את הדירה יוכל להעריך שבעוד כמה שנים הוא יקבל אותה.
המשקיע מרוויח בכך שהוא קונה דירה במחיר מוזל, ואילו בעלי הדירה מקבלים הון מידי עבור הדירה שלהם על מנת לשפר את איכות חייהם, מבלי שהם יצטרכו לעזוב את הבית עד יומם האחרון.
כמו בכל השקעה אחרת, חשוב להכיר את כל היתרונות והחסרונות השונים ולבצע החלטה מושכלת.
יתרונות:
מחיר מוזל
כאמור, היתרון המרכזי של מודל ירושה עצמית נעוץ בכך שניתן לקנות דירה להשקעה במחיר מוזל. בעסקאות שנערכו דרך מודל ירושה עצמית המשקיעים שילמו עבור הדירה, לרוב רק מחצית מהערך שלה.
כמובן, המחיר הזה לא מגיע ללא תמורה, אולם זו עדיין אופציה נהדרת שמאפשרת לכם לקנות היום דירה במחיר אטרקטיבי.
מיסוי
ברגע שאתם מחזיקים דירה ומקבלים עליה דמי שכירות בצורה קבועה, יש רף מסוים שממנו והלאה אתם נדרשים לשלם מס. כאשר אתם בוחרים באפשרות של מודל ירושה עצמית, אין מס שאותו אתם צריכים לשלם באופן קבוע, כיוון שאתם לא מקבלים דמי שכירות על הדירה בחייהם של המוכרים. החזקה הפיזית בדירה והאפשרות להשכיר אותה, תעמוד לרשותכם אחרי לכתם של המוכרים.
הוצאות שוטפות על הדירה
דירה היא נכס שדורש תחזוקה מתמדת, במיוחד אם גרים בה שוכרים. אחד היתרונות שיש במודל ירושה עצמית הוא שאתם לא צריכים לשלם דמי תחזוקה על הדירה, כיוון שהיא נמצאת תחת אחריותם המלאה של המוכרים. ההוצאות היחידות שיהיו על חשבונכם הן שיפורים מסוימים שאותם יוחלט לערוך ברכוש המשותף כגון הוספת מעלית, מרפסות, שיפוץ יסודי בבניין וכיו”ב.
אין צורך לדאוג לשוכרים
דירה להשקעה מהווה נכס מניב רק בתנאי שיש לנו שוכרים שגרים בנכס. בכל חודש שבו לא גרים שוכרים אנחנו מפסידים כסף על הדירה, דבר שיכול להיות בעייתי במיוחד אם אנחנו מבססים את החזר המשכנתא על דמי השכירות. במודל ירושה עצמית אין צורך לדאוג לשוכרים, וברגע שביצעתם את העסקה הרווחים שלכם לא תלויים בשאלה האם גר בנכס שוכר או לא. למעשה, אתם קונים דירה עם מעין שוכר קבוע לטווח ארוך.
עדיף מלקחת משכנתא
בעזרת חישובים שונים, ניתן לראות שכמעט תמיד זמן הקבלה של הדירה יהיה מהיר יותר מזה שייקח לכם לסיים לשלם משכנתא על דירה רגילה בשווי דומה. בנוסף, אתם חוסכים עלויות של ביטוח משכנתא.
סיוע לבני בגיל השלישי
ערך נוסף שקיים במודל, גם אם הוא לא בעל ערך כלכלי הוא בעל משקל חברתי. בעלי הדירה שמוכרים אותה ממשיכים לגור בנכס שלהם עד יומם האחרון, ובכך המשקיע למעשה מאפשר לאנשים מבוגרים קיום מכובד, ללא צורך להזדקק לעזרה או תמיכה מהצד. בדרך זו, אתם לא רק משקיעים, אלא גם מסייעים לבני הגיל השלישי.
חסרונות:
אי וודאות
אחד החסרונות המרכזיים בעסקה הוא חוסר הוודאות שלכם לגבי הזמן שבו תראו תשואה מההשקעה שלכם. אף על פי שניתן לחשב את הזמן הסביר לקבלת הדירה בעזרת תוחלת החיים הממוצעת, עדיין יש מקרים רבים שבהם הדיירים יכולים להאריך חיים, ובכך לדחות את הזמן שבו תוכלו לראות פירות מההשקעה שלכם.
אין תשואה שוטפת
חיסרון נוסף הוא שבכל משך הזמן שבו בעלי הדירה הקודמים גרים בה, אתם לא רואים את הרווח מקניית הדירה. למעט העובדה שהדירה רשומה על שמכם בתור בעלים, אתם לא יכולים ליהנות מתשואה שוטפת עליה בדמות דמי השכירות. הרווחים הם בתשואת רווח ההון שלהם.
אין אפשרות לקבל משכנתא
בעוד שאם אנחנו קונים דירה להשקעה אנחנו יכולים לקבל עליה משכנתא, במודל ירושה עצמית לא ניתן לקבל מימון עבור הרכישה. נציין שנעשים מאמצים על מנת לאפשר לקונים דירה במודל ירושה עצמית לקבל מימון עבור קניית הדירה, אולם כרגע אין אפשרות כזו וזה עדיין בהתנהלות מול גופים פיננסים שונים.
המשמעות הישירה של זה היא שכדי לקנות דירה במודל ירושה עצמית יש צורך בהון עצמי יחסית גדול.
מודל ירושה עצמית
מודל ירושה עצמית הוא שיטת השקעה חברתית שפותחה על ידי עו”ד אלון ברץ. המודל מאפשר למשקיעים לקנות דירה במחיר מוזל, ותוך כדי זה גם לסייע לבני הגיל השלישי. המיזם זוכה לתמיכה של אנשי מקצוע מתחום ההשקעות והנדל”ן, וכמובן שהעסקאות השונות שמתבצעות דרכו הן בעלות תוקף משפטי מחייב.
כפי שהבנתם מדובר במודל השקעה מורכב, שלא בהכרח מתאים לכל משקיע, אולם מציע הזדמנות נדירה לקנות דירה במחיר אטרקטיבי, תוך סיוע לבני הגיל השלישי.
להרחבה קראו על השוואה בין השקעה בדירה במודל ירושה עצמית מול השקעה בדירה רגילה.
לסיכום
בשוק הנדל”ן של היום, יש להכיר היטב את כל האפשרויות של דירות להשקעה. במודל ירושה עצמית אנחנו למעשה קונים דירה להשקעה, אולם באופן שונה מזה שאליו אנחנו רגילים.
בניגוד לדירה להשקעה שמניבה לנו תשואה קבועה, במודל ירושה עצמית אנחנו מקבלים את הדירה רק לאחר לכתם של בעלי הדירה, ללא דמי שכירות במשך שנות חייהם. בדרך זו, מתאפשר לכם לקנות היום דירה במחיר נמוך משמעותית מהשווי שוק שלה – ולקבל אותה בעוד מספר שנים.
אנשי המקצוע שלנו יוכלו לתת לכם מענה לכל שאלה או התלבטות שעולה לכם בנוגע לצורת ההשקעה הזו.
לפרטים נוספים והזדמנויות השקעה, צרו איתנו קשר.
