השקעה בנדל”ן: השוואה בין עסקת ירושה עצמית לעסקת נדל”ן רגילה

1. מחיר ושווי הדירה:

בדירה רגילה – מחיר מלא. שווי הדירה 2,000,000 ₪.
בעסקת ירושה עצמית – בדרך כלל חצי מחיר ממחיר השוק (50%). שווי הדירה 4,000,000 ₪.

2. תשואה על שכירות:

בדירה רגילה – התשואה המקובלת היום בשוק השכירות במרכז הינה סביב 2.5% לשנה.
בעסקת ירושה עצמית – אין תשואה על שכירות, כי לא מקבלים שכירות.

רכישת דירה במודל ירושה עצמית במקרים רבים הינה ב-50% מסכום שווי הדירה. לכן התשואה המחושבת המובטחת הינה 100% ביום הרכישה, אך סימן השאלה המרכזי הינו מספר שנות חייו של המוכר.

לשם הדוגמא: ב-15 שנים התשואה תהיה 6.66% כל שנה.

ב-20 שנים התשואה תהיה 5% כל שנה.
ב-25 שנים התשואה תהיה 4% כל שנה.

בעסקת ירושה עצמית ניתן לקבל תשואה גבוהה מהמקובל בשוק, המחושבת לפי תוחלת חיים ממוצעת – לפי נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

3. עליית ערך ופוטנציאל השבחה עתידי

בדירה רגילה – עליית ערך לפי שווי של 2,000,000 ₪.
בעסקת ירושה עצמית – עליית ערך כפולה לפי שווי של 4,000,000 ₪.

4. תזרים מזומנים

בדירה רגילה – יש הכנסות מדמי שכירות בניכוי מס הכנסה והוצאת נלוות. ככל שקיימת משכנתא על הדירה יש להפחית מהתזרים גם את החזרי ההלוואה והריבית. במצב כזה קיים סיכון שהדירה לא תהיה מושכרת תקופה – וייוצר תזרים שלילי.
בעסקת ירושה עצמית – אין תזרים מזומנים. מנגד אין מצב של תזרים שלילי.

5. מינוף ומימון

בדירה רגילה – ניתן למנף ולקבל מימון ע”י משכנתא– אך יש לשים לב: הדירה תהיה שלכם – נקייה ממשכנתא רק כעבור 25 שנים שבהם שילמתם המון ריביות ועמלות לבנק.
לפי טבלאות תוחלת החיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסבירות שתקבלו דירה בעסקת ירושה עצמית תהיה קצרה יותר מלשלם משכנתא לתקופה של 25 שנים.

בעסקת ירושה עצמית – קיים מעין מינוף מובנה בעסקה – קונים ב- 50% אז עליית הערך תהיה לפי 100% של הדירה.
לגבי המימון – נכון להיום אין אפשרות לקבל מימון על העסקה.
נציין שאנו נמצאים כעת במו”מ עם גופים פיננסים על מנת לאפשר למשקיעים שלנו לקבל מימון בעסקאות של ירושה עצמית.

6. מיסים

6.1. מיסוי על דמי שכירות:

בדירה רגילה – משקיע שמחזיק במס’ דירות ישלם 10% על ההכנסה מהשכירות.
בעסקת ירושה עצמית – אין מיסוי על דמי שכירות – כי לא מקבלים דמי שכירות.

6.2. מס שבח בעת מכירה הדירה:

בדירה רגילה – 25% מהרווח בעסקה. יש לנכות פחת משווי הרכישה.
בדירת ירושה עצמית – 25% מהרווח בעסקה. אין ניכוי פחת.

לכאורה אין הבדל – אך קיים הבדל גדול לעניין הפחת:
כאשר מוכרים דירת מגורים רגילה שהייתה מושכרת יש לנכות פחת משווי הרכישה.

מה המשמעות של ניכוי פחת משווי הרכישה?

ניתן דוגמא: דירה רגילה נקנתה ב- 2,000,000 ₪. הדירה הושכרה למשך 15 שנים.

לאחר 15 שנים הדירה נמכרה בסכום של 3,000,000 ₪ ע”י עליית ערך טבעית של הדירה (3.33% בשנה).

לכאורה הרווח בעסקה הוא 1,000,000 ₪.

אך כיוון שיש לנכות את הפחת משווי הרכישה בגין השכרת הדירה – יוצא מצב שלחישוב מס השבח שווי הדירה שנקנתה יקבע לפי החישוב הבא:
בגין כל שנה שהדירה הושכרה יש להפחית 2% משווי הרכישה:

2 X 15 = 30%

לכן, משווי הרכישה של 2,000,000 ₪ יש להפחית 30% שהם 600,000 ₪.

שוויה של הדירה שנמכרה לצורך חישוב מס השבח – יקבע לפי 1,400,000 ₪ ולא לפי 2,000,000 ₪ כפי שנקנתה (2,000,000-600,000).

ברור לכל, שעניין זה מגדיל משמעותית את השבח של העסקה ובהתאם את מס השבח.
בעסקה כזאת השבח – הרווח יהיה 1,600,000 ₪ (3,000,000-1,400,000) ומס השבח יהיה 400,000 ₪.

מדובר במס שבח גבוה יותר ב 150,000 ₪ עקב השכרת הדירה (600,000×25%).

בדירת ירושה עצמית לא ינוכה פחת – כיוון שהדירה לא הייתה מושכרת.

7. הוצאות נלוות

בדירה רגילה –הוצאת שוטפת כגון: תיקונים בדירה, תשלום שכ”ט לעו”ד על הסכמי שכירות, תשלום למתווך למציאת שוכרים וכו’.
בעסקת ירושה עצמית – אין הוצאות. המוכר שומר על הנכס – כל הוצאות ההחזקה חלות עליו, אין תשלומים על תיקונים והחזקה לקונה למעט שיפורים ברכוש המשותף (הוספת מרפסות, התקנת מעלית, שיפוץ הלובי וכו’).

8. ניהול ההשקעה

בדירה רגילה – בזבוז זמן יקר לניהול ההשקעה: החלפת שוכרים כל כמה שנים, תיקונים שוטפים, התעסקות מול בעלי מקצוע שונים, דיווחים למס הכנסה על הכנסות משכירות כיו”ב.
בעסקת ירושה עצמית – אין צורך בניהול ההשקעה. מדובר ב-100% השקעה פסיבית. עסקת “שגר ושכח”.

9. סחירות

בדירה רגילה – הנכס סחיר, ניתן למכור אותו בכל זמן לכל אדם.
בעסקת ירושה עצמית – הנכס סחיר, ניתן למכור אותו בכל זמן למשקיע אחר.

10. ערך מוסף בהשקעה

דירה רגילה – אין.
עסקת ירושה עצמית – מדובר בהשקעה בעלת ערך חברתי גדול, המסייעת לקשישים להגיע לביטחון כלכלי.