מהי דירה תפוסה? כיצד נקבע המחיר שלה? ומה עוד חשוב לדעת בנושא?
דירה תפוסה היא דירה שמתגורר בה דייר, שיש לו זכות לגור בה כל ימי חייו, כאשר הבעלות של הנכס רשומה על שם מישהו אחר. זכות המגורים לכל החיים של הדייר, יכולה להתקבל במס’ מצבים שיפורטו במאמר זה.
דירה תפוסה – נכס תפוס: מקרים לדוגמא
דירה תפוסה יכולה להיות “תפוסה” ע”י דייר או דיירים בכמה מקרים שונים כגון:
- מכוח צוואה – מצב בו המצווה הוריש את דירתו לאדם מסוים, תוך השארת זכות המגורים בדירה לאדם אחר – שאינו הבעלים של הדירה.
- מכוח חוק הגנת הדייר – כאשר מתגורר בדירה דייר מוגן, לרוב מכוח תשלום דמי מפתח.
- מכוח החלטת בית משפט – לרוב מקרים אלו יהיו בהליכים של פשיטת רגל, בהם ניתנת לחייב ולבני משפחתו זכות מגורים בדירה בה הם מתגוררים.
- מכוח מודל ירושה עצמית – זהו מצב של מוכר מרצון לקונה מרצון. כאשר המוכר עושה זאת על מנת לשפר את מצבו הכלכלי, והקונה עושה זאת לצורך השקעה לטווח ארוך.
שווי דירה תפוסה – חישוב דירה תפוסה
מחירה של דירה תפוסה נקבע ע”י מס’ פרמטרים שונים ביניהם: מהות העסקה, גיל הדייר, מיקום הדירה, גודלה, מצבה התכנוני, המשפטי והפיזי ועוד.
חישוב השווי של הדירה נעשה ע”י שמאי מקרקעין. ראשית יש לבחון את אומדן שווי הדירה כפנויה בשוק החופשי, דהיינו ללא דייר שמתגורר בה. לאחר חישוב זה יש לבצע את ההתאמות לפרמטרים הנ”ל בהתאם לסוג העסקה ולתוחלת החיים של הדייר או הדיירים, לפי תחשיב של הלמ”ס. כמו כן, יש לקחת בחשבון האם מתקבלים דמי שכירות או לא ולבצע שיעור היוון שנתי בהתאם.
לרוב, כאשר נמכרת דירה תפוסה ע”י כונס נכסים בהליך של פשיטת רגל או הוצאה לפועל, היא מוצעת למכירה בכ- 30%-50% משוויה. במודל ירושה עצמית השווי יכול לנוע בין 40 ל-60 אחוזים.
מכירה של דירה תפוסה
בפועל הליך מכירת הדירה יכול להתבצע במס’ מקרים שהתכלית שלהם שונה לגמרי:
- מכירה של דירה בה מתגורר דייר מוגן – מדובר במקרה בו, בעלים של דירה מוכר את דירתו, כאשר בדירה מתגורר דייר מוגן שרשאי לגור בה כל ימי חייו, תוך תשלום דמי שכירות נמוכים ומגבלות אחרות לפי חוק הגנת הדייר משנת 1972 והוראות הפסיקה שהתפתחו מאז. מכירה זו באה לשרת את הבעלים של הדירה (שכאמור אינו הדייר שגר בה).
- מכירה ע”פ החלטת בית משפט – מדובר במכירה שאינה מרצון, בדרך כלל כאשר הבנקים, גופים פיננסים או נושים אחרים מעוניינים לממש את החוב מבעל הדירה, ע”י מכירת דירת המגורים שלו. מכירה זו באה לשרת את הנושים בלבד.
- מכירה במודל ירושה עצמית – במודל זה, בעלי דירות בגיל השלישי מוכרים את דירתם מרצונם – וזאת על מנת ליהנות משוויה של הדירה, כדי לשפר לעצמם את רמת החיים ואת מצבם הכלכלי. מכירה זו משרתת את הבעלים של הדירה שהם בעצם גם הדיירים. זהו מצב של מוכר מרצון לקונה מרצון.
קניה של דירה תפוסה
עבור משקיעי נדל”ן רבים, קניה של דירה תפוסה מהווה עבורם השקעה פסיבית לטווח ארוך, שכן לרוב הם אינם נדרשים להתעסק בתחזוקה של הנכס ולהחליף שוכרים כל כמה שנים. השקעה זו, יכולה להיות גם כתכנית חסכון למשקיע או למשפחתו.
משקיעי אימפקט רואים במודל ירושה עצמית עסקה היוצרת להם תשואה פיננסית, לצד תשואה חברתית בעסקה, שכן המודל מסייע רבות לבני הגיל השלישי.
לסיכום
לאחרונה בשל יוקר המחייה ומחירי הנדל”ן הגבוהים בישראל, גוברת המודעות לשימוש בדירת המגורים כמקור פיננסי משנה חיים. כן משקיעים רבים מגלים עניין בהשקעה מהסוג הזה, בשל הפן הכלכלי והחברתי שקיים בעסקה.
חשוב לציין שלכל אחד מהמקרים שפורטו לעיל, חלים תנאים מסחריים ומשפטיים אחרים לגמרי. לכן לפני ביצוע כל פעולה מסוימת, מומלץ לבחון את כלל ההשלכות ולתכנן את הצעדים בליווי של איש מקצוע.
לפרטים נוספים על קנייה או מכירה של דירה תפוסה, ניתן ליצור איתנו קשר.
