מהי זכות מגורים לכל החיים? באיזה מקרים ניתן לקבל אותה? ומה כדאי עוד לדעת בנושא?
זכות מגורים היא זכות חוקית-משפטית של אדם, להתגורר בדירת מגורים מסוימת לכל ימי חייו. זכות המגורים יכולה להתקבל בתמורה או ללא תמורה. במקרים מסוימים על מנת לשמור על זכות המגורים יש לעמוד בתנאים נוספים.
בדרך כלל, הזכות מעוגנת ע"י רישום הערת אזהרה על זכות המגורים בטאבו (הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים), ומקרים אחרים הזכות מעוגנת בהסכם, בצוואה או באישור בית המשפט.
במאמר זה נביא מס' דוגמאות בהם קיימת זכות בדירת מגורים לכל החיים.
זכות מגורים לכל החיים מכוח צוואה
צוואה היא רצונו של אדם, להורות מה יעשה ברכושו לאחר לכתו.
קיימים מקרים בהם מוריש, מצווה בצוואתו שבדירת מגורים מסוימת, תינתן זכות מגורים למי שבחר בכך. לדוגמא, הורשת דירת מגורים לילדיו, תוך השארת זכות המגורים בה לכל חייה של בת זוגו שנותרה בחיים.
זכות מגורים זמנית מכוח חוק הירושה
במקרה בו אדם לא השאיר צוואה, עזבונו יחולק לפי הקבוע בחוק הירושה. כאשר אדם נשוי ויש לו ילדים, החוק קובע שעזבונו, לרבות דירת המגורים יחולק כדלקמן:
- 50% לבת הזוג
- 50% לילדים
עניין זה יוצר מצב, שבת הזוג שנותרה בחיים גרה בדירה שהבעלים החוקיים שלה כעת, הם גם ילדיו של בן זוגה שנפטר. לעיתים מדובר על ילדים מנישואים קודמים והעניין מוביל למחלוקות רבות.
במצב כזה, החוק מאפשר ליורש או לבן הזוג שגר עם המנוח, להתגורר בדירה לתקופה זמנית של עד 6 חודשים. זכות המגורים הזמנית ניתנת ליורש שנשאר לגור בדירה, על מנת לתת לו תקופת הסתגלות למציאת דירה אחרת.
הזכות הזמנית הופכת את היורש לשוכר של חלק מהדירה. בנסיבות מסוימת רשאי בית המשפט, לקבוע תנאים אחרים להמשך מגורים בדירה, לרבות גובה דמי השכירות, תקופת השכירות ועוד.
זכות מגורים לכל החיים מכוח חוק הגנת הדייר
גם היום עשרות שנים אחרי חקיקת חוק הגנת הדייר בשנת 1972, קיימות דירות בהם מתגוררים דיירים מוגנים. ישנם מקרים בהם ניתן לרכוש בדמי מפתח, זכות לדיירות מוגנת לכל החיים.
ע"פ החוק, דייר מוגן זוכה להגנות רבות כגון זכותו לחיות בדירה כל חייו, הגבלת דמי השכירות לסכומים נמוכים מאוד, שמפוקחים ע"י בית הדין לשכירות ועוד.
מנגד, לדייר המוגן אין זכות להשכיר את הנכס או לעשות בו שינויים ללא הסכמת הבעלים והוא מחויב להקפיד על תנאי ההסכם, הוראות החוק השונות ופסיקות בתי המשפט – על מנת לשמר לעצמו את זכות המגורים בדירה. נציין, שקיימים מקרים בהם יש זכות דיירות מוגנת – בנכס מסחרי.
זכות מגורים לכל החיים ע"י מכירת דירה תפוסה מכוח החלטת בית משפט
פקודת פשיטת הרגל העניקה במקרים מסוימים לחייבים ובני משפחתם, זכות מגורים ע"י כך שדירתם נמכרה בהליך של כינוס נכסים כדירה תפוסה, מצב בו החייב הפך להיות דייר מוגן בדירתו.
במילים אחרות, הדירה נמכרה כאשר החייב ממשיך לגור בה כל ימי חייו – על אף העובדה שהוא כבר אינו הבעלים של הנכס. הכספים שמתקבלים מהמכירה הם לרוב כ- 30% משווי הנכס והם משולמים לנושים – בדרך כלל הבנקים.
חוק חדלון פירעון ושיקום כלכלי שנחקק בשנת 2018, צמצם את ההגנה שהייתה לחייבים וקבע הסדרים אחרים בדבר דיור חלופי במקום אחר, לפי שיקול דעתו של בית המשפט.
זכות מגורים לכל החיים בנטילת הלוואת משכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית – האמנם?
הלוואת משכנתא הפוכה, ניתנת ע"י גופים פיננסים שונים לאנשים מבוגרים מעל גיל 55. לרוב, הלוואה זו מתבצעת ללא החזרים חודשיים – כאשר החזר ההלוואה בתוספת ריבית גבוהה והצמדה למדד, תבוצע לכל המאוחר בחלוף 12 חודשים ממועד פטירתו של הלווה. הלוואה זו, מיועדת בעיקר על מנת לשפר את איכות חייהם של בני הגיל השלישי, על חשבון דירת המגורים שלהם.
בניגוד לפרסומים השיווקיים של נותני ההלוואה, זכות המגורים במקרה הזה אינה מוחלטת והיא למעשה כפופה לשיקול הדעת הבלעדי של הלווה, דהיינו של חברות הביטוח, בתי ההשקעות והבנקים.
בהסכמי הלוואת משכנתא הפוכה, קיימים סעיפים ומקרים רבים בהם הגוף המממן, יכול לשלול את זכות המגורים של הלווה – וזאת ע"י מימוש ההלוואה. דהיינו ע"י מכירת הדירה לצורך כיסוי החוב וסילוק הלווים מהדירה. יש לבחון היטב את הסכמי ההלוואה בחברות השונות, באמצעות עורך דין למשכנתא הפוכה.
זכות מגורים לכל החיים במודל ירושה עצמית
מודל ירושה עצמית, מאפשר לבעלי דירות בגיל השלישי למכור את דירתם תוך השארת זכות המגורים בדירה לכל חייהם – וזאת על מנת לשפר את מצבם הכלכלי. הייחודיות במודל היא שההחלטה נעשית ע"י בעל הדירה עוד בחייו ומשרתת אותו לצרכיו האישיים. בנוסף לזכות המגורים, הזכות להשכיר את הדירה ולקבל את דמי השכירות ממנה, נשארת אף היא בידי האדם המבוגר.
מודל זה, מציע פתרון כלכלי יצירתי לאוכלוסייה המבוגרת, בכך שהם יוכלו ליהנות מהרכוש שלהם – בעודם בחיים, לשפר את איכות חייהם ולחיות בכבוד.
לסיכום
זכות מגורים לכל החיים, מהווה קורת גג בטוחה ויוצרת בטחון מוחלט בנוגע למקום המגורים של אדם להמשך כל חייו. קיימים מס' דרכים שונות בהם ניתן לקבל את הזכות. לייעוץ ומידע נוסף ניתן ליצור איתנו קשר.
