משכנתא הפוכה מכונה גם משכנתא פנסיונית, משכנתא לגיל השלישי או משכנתא למבוגרים, המיועדת לאנשים מעל גיל 55 שיש בבעלותם דירת מגורים – אותה הם מעוניינים למשכן לטובת הלוואה שתשרת אותם למגוון צרכים. ההלוואה מחייבת שעבוד של דירת המגורים, בהתאם להסכם ההלוואה והיא ניתנת לעיתים קרובות בצורת הלוואת בלון, דהיינו שאין כלל החזרים בתקופת ההלוואה.
למשכנתא הפוכה יש יתרונות שונים, לצד חסרונות שחשוב להכיר.
צוות ירושה עצמית מסביר – מהי משכנתא הפוכה? האם זה בכלל משתלם ומהן החלופות?
ראשית נסביר: מה זה משכנתא הפוכה?
על מנת להסביר מהי משכנתא הפוכה, נסביר תחילה את ההבדל שלה מול משכנתא רגילה.
משכנתא רגילה, היא הלוואה שלוקחים לצורך רכישת נכס מקרקעין. לרוב מדובר בדירת מגורים, כאשר לאורך כל חיי ההלוואה, הלוויים משלמים חלק יחסי מהקרן ומהריבית של ההלוואה ע"י תשלומי חודשיים.
לעומת זאת, משכנתא הפוכה היא הלוואה שניתנת לבני הגיל השלישי בלבד, כאשר יש להם כבר נכס מקרקעין בבעלותם – וההלוואה למעשה נועדה על מנת לשרת את צרכיהם השונים. דהיינו, מדובר בהלוואה לכל מטרה – ולא לצורך רכישת נכס. כמו כן בהלוואת זו – לא חייבים לשלם כלל החזריים חודשיים ומועד פירעון ההלוואה אינו ידוע מראש.
מתי כדאי לקחת משכנתא הפוכה ולמי זה מתאים?
אנשים מבוגרים שמגיעים לגיל הפרישה, שאין להם מקורות הכנסה מספיקים או שהם רוצים לשפר את איכות חייהם, פונים לאפיקים שונים על מנת למצוא דרך לממן את מחייתם וצרכיהם השונים.
לרוב, בני הגיל השלישי לוקחים הלוואת משכנתא הפוכה, כאשר מתעורר צורך כלכלי שלהם או על מנת לסייע לילדיהם.
הלוואת משכנתא הפוכה יכולה להתאים, למי שרוצה להעלות את רמת החיים שלו לקראת הפרישה, לשיפוץ והתאמת הבית הקיים לגילו המבוגר, לטיולים מסביב לעולם, למעבר לדיור מוגן, לצרכים רפואיים, לסילוק חובות, לעזרה לילדים בהון עצמי לרכישת דירה או למימון השכלה גבוהה – ובעצם לכל מטרה.
היתרון העיקרי של משכנתא הפוכה הוא האפשרות להמשיך לגור בבית המשועבד בלי למכור אותו בחיי הלווה (לרוב, הנכס יימכר ע"י היורשים אחרי לכתו של הלווה או בהליך של כינוס נכסים) ובמקביל – ליהנות מהלוואה גדולה יחסית, ללא החזריים חודשיים.
אך יש לשים לב – הזכות להמשיך לגור בבית כפופה לשיקול הדעת הבלעדי של הגוף המממן, בהתאם להסכם ההלוואה.
כמה כסף ניתן לקבל?
הסכום שניתן לקבל נגזר משקלול של שווי הנכס וגיל הלווים ע"י מחשבון משכנתא הפוכה. כך למשל לווים בגיל 70 שיש להם דירת מגורים בשווי של 2,000,000 ש"ח יכולים לקבל במסגרת הלוואת משכנתא הפוכה עד 600,000 ש"ח שהם 30%.
לעומת זאת, בני זוג בגילאים מבוגרים יותר – בגיל 80 לדוגמא, על אותה דירה יוכלו לקבל עד 800,000 ש"ח שהם 40%.
נציין, שקיימת אפשרות לקבל את הכסף כסכום חד פעמי גדול או בסכומים חודשיים קטנים או שילוב של השניים. חשוב לדעת ששיעורי המימון נקבעים – לפי הגיל של בן הזוג הצעיר יותר.
מי נותן משכנתא הפוכה?
בשנים האחרונות בשל הביקוש הרב למוצר, ניתן לראות יותר ויותר גופים פיננסים שנכנסים לתחום.
כיום קיימות מס' חברות ביטוח, בתי השקעות וחברות מימון חוץ בנקאיות, שמעניקות בתנאים שונים משכנתא הפוכה ללווים מבוגרים.
נכון לשנת 2024 המוצר משווק ע"י:
- כלל ביטוח – חברת הביטוח הראשונה שסיפקה הלוואות לבני הגיל השלישי.
- הראל – משווקת מוצר בשם משכנתא 60+
- איילון – החברה היחידה שניתן דרכה לקבל את ההלוואה החל מגיל 55.
- הפניקס – משווקת מוצר בשם הלוואת זהב.
- מנורה מבטחים – לאחרונה נכנסה לתחום ע"י שיתוף פעולה עם בית ההשקעות IBI קוואלטי.
- בנק מזרחי טפחות – משווק חלופה בנקאית למשכנתא הפוכה של חברות הביטוח, ע"י מוצר פיננסי בשם משכנתא פנסיונית.
נציין, שלאחרונה המפקח על הבנקים בבנק ישראל – פרסם טיוטת חוזר שמטרתה להסדיר את תחום המשכנתאות ההפוכות גם בבנקים השונים.
משכנתא הפוכה תנאים
על מנת לקבל את ההלוואה על הלווה לעמוד במספר תנאים:
- גיל – על הלווים להיות בגיל 55 ומעלה.
- בעלות על דירת מגורים – על הלווים להיות הבעלים או החוכרים של דירת מגורים. לא ניתן לקבל את ההלוואה על נכסים אחרים כגון משרדים, חנויות, קרקעות וכו'. יש לציין שהזכויות צריכות להיות מוסדרות ברישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת.
- נכס נקי מחובות ועיקולים – הכוונה היא שהנכס אינו משועבד ושלא רשומה עליו משכנתא או עיקול. במצב שקיים שעבוד לטובת בנק או גורם מממן אחר, ניתן לסלק את החוב ע"י התשלום שיתקבל מההלוואה שמעוניינים ליטול.
- כשירות משפטית – על הלווים להיות כשירים לחתום על מסמכי ההלוואה השונים. לעיתים נדרש אישור מרופא פסיכוגריאטר על כשירותם.
- אישור מהילדים – מרבית חברות הביטוח, דורשות שהילדים – היורשים העתידיים, יחתמו על מסמך בו הם מצהירים שהם מודעים להלוואה שנוטלים ההורים. כמו כן, קיימות חברות שאף דורשות שהילדים יהיו ערבים להלוואה.
- הוכחת יכולת החזר וביטוח חיים – כיוון שהנכס משמש כבטוחה, אין צורך להוכיח יכולת החזר של הלווים או לרכוש פוליסת ביטוח חיים.
- ביטוח דירה – יש לבטח את הדירה בביטוח מבנה כנגד כל הסיכונים.
ריבית שנתית על משכנתא הפוכה
לרוב, מדובר על ריבית שנתית קבועה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. חשוב לדעת שלא מדובר על הלוואה לצורך רכישת נכס – אלא על הלוואה לכל מטרה על חשבון הנכס. לכן הריביות של משכנתא הפוכה גבוהות יותר מריביות של משכנתא רגילה.
כמו כן, בתקופה זו כאשר האינפלציה עולה מחודש לחודש, יש השפעה גדולה על הסכום הכולל של ההלוואה שעלולה להיות דורסנית מאוד – ולא להשאיר בעצם כלום מהנכס ליורשים.
עניין נוסף בהיבט של הריבית על משכנתא הפוכה הוא שכאשר ההלוואה נלקחת במסלול בלון מלא, דהיינו גרייס מלא ללא החזרים חודשיים – הריבית וההצמדה יהיה כדלקמן:
- קרן ההלוואה צמודה למדד.
- הריבית צמודה למדד.
בסוף תקופת ההלוואה ההחזר יהיה כדלקמן:
- החזר של קרן ההלוואה שנלקחה.
- החזר של הפרשי ההצמדה על הקרן.
- החזר של הריבית על הקרן – בחישוב של ריבית דריבית.
- החזר של הפרשי ההצמדה על הריבית.
להרחבה קראו את המאמר שלנו על ריבית משכנתא הפוכה.
פירעון משכנתא הפוכה
קיימים מס' מקרים בהם ניתן לפרוע את המשכנתא ההפוכה – ע"י המלווה, ע"י הלווים או ע"י היורשים:
פירעון ע"י המלווה
לא הרבה מודעים לאפשרות של חברות הביטוח וחברות המימון השונות – לפרוע את ההלוואה טרם פטירתם של הלווים, כאשר המשמעות של זה ברורה – הלווים המבוגרים ישארו ללא קורת גג. בהסכמי ההלוואה השונים, קיימת סעיפים רבים שמעניקים לחברות סמכויות רבות, לרבות מכירת הנכס של הלווים. לכן יש חשיבות רבה, להתייעץ עם עורך דין משכנתא הפוכה טרם חתימה על הסכם ההלוואה – וזאת על מנת להבין את כלל הסיכונים בהליך זה.
פירעון ע"י הלווים
ככל שהלווים יכולים כלכלית להחזיר את ההלוואה שנלקחה בתוספת הריביות, ההצמדות וכל העליות השונות – הם רשאים לעשות כן, לרוב ללא עמלת פירעון מוקדם.
פירעון ע"י היורשים
במצב בו הלווים נפטרו, פירעון ההלוואה יתבצע ע"י היורשים של הנכס. ליורשים יהיה פרק זמן של 12 חודשים להחזיר את החוב. האפשרויות שלהם יהיו או להחזיר את החוב ע"י מכירת הנכס או להחזיר את החוב מכספיים חיצוניים – שלא ע"י מכירת הנכס. קיימת אופציה נוספת והיא למחזר את המשכנתא ההפוכה להלוואת משכנתא רגילה.
משכנתא הפוכה יתרונות
למוצר קיימים יתרונות מסוימים בינהם:
- מדובר בהלוואה הפוכה שאינה מוגבלת בזמן – בכפוף לחריגים שיש להכיר.
- ההלוואה אינה מחייבת בהחזרים חודשיים – בניגוד למשכנתא רגילה.
- אין צורך לעשות ביטוח חיים – חיסכון של רכישת ביטוח חיים בגילאים מתקדמים במחיר יקר.
- אין צורך להוכיח יכולת החזר – לכן לא נבדקות ההכנסות של הלווים.
- מבחינת הלווה מדובר על תוספת הכנסה נטו – על חשבון דירת המגורים שלו.
- אפשרות לחלק ירושה מוקדמת לילדים – על מנת לסייע להם לרכוש דירה. מבחינת הילדים ככל שההלוואה מסייעת גם להם –מדובר על צריכה מוקדמת של הירושה.
- הגדלות ההכנסות בשוטף לצד קצבת זקנה נמוכה, או לכל מטרה אחרת.
- הלוואת נון ריקורס (Non Recourse) – המשמעות של הלוואת נון ריקורס היא שהגורם המממן, יכול להיפרע רק מהנכס עצמו ולא מנכסים אחרים של הלווים. דהיינו ככל שסכום החוב בתוספת העלויות השונות של ההלוואה עובר את שווי הנכס – הגוף המממן יוכל להיפרע רק משווי הנכס. אולם גם במקרה הזה קיימים מס' חריגים ויש לשים לב לדקויות השונות: לדוגמא במצב שהנכס יימכר ע"י הגורם המממן בהליך של כינוס נכסים – עלויות ההליך המשפטי היקר מאוד, יהיו מחוץ למגבלה זו ויחולו על הלווים או על יורשיהם. כמו כן, ככל ויהיו תשלומי מיסים בגין המכירה כגון מס שבח והיטל השבחה – גם הם יהיו מחוץ למגבלת הנון ריקורס.
משכנתא הפוכה חסרונות וסיכונים
לצד היתרונות שפורטו, יש להלוואת משכנתא הפוכה חסרונות רבים, שמחייבים לפעול בשיקול דעת לפני לקיחת ההלוואה.
ראשית, גובה סכום ההלוואה מוגבל לשיעורים של 50% – 15% משווי דירת המגורים, כאשר אחוזי המימון הגבוהים מגיעים רק בגילאים מופלגים ביותר.
אחוזי המימון הנמוכים שניתן לקבל בגילאים מוקדמים יותר, לא בהכרח יספיקו בהסתכלות רחבה על תכנון ההוצאות בהמשך החיים.
שווי הדירה נקבע ע"י רשימה סגורה של שמאים מטעם הבנק או חברת הביטוח. לרוב זה אומר שהערכת הנכס תהיה נמוכה יחסית לשוק – וזאת על מנת לצמצם סיכונים עבור הגורם המממן.
שנית, ריבית על משכנתא הפוכה נחשבת גבוהה במיוחד, כמו גם הצמדת ההלוואה למדד ועלויות פתיחת תיק. למעשה, ככל שהלווה חי יותר שנים בדירה, כך גובר הסיכוי שסכום ההלוואה יעלה על שווי הבית, בשל אפקט הריבית דריבית שקיים שלוקחים הלוואת בלון. עניין זה כמובן מקטין את הירושה העתידית, ואף עלול לגרום ליורשים להפסדים כספיים.
בנוסף, מדובר על הליך בירוקרטי מורכב, שלעיתים מצריך הרבה עבודה עד לקבלת ההלוואה בפועל.
קיים גם את העניין המשפחתי הרגיש, אותו נוטלי משכנתאות הפוכות לומדים על בשרם לעיתים קרובות, בין היתר בגלל הדרישה להחתים את היורשים העתידיים על התחייבות לפרוע את ההלוואה במקרה הצורך – ובמקרים מסוימים אף להיות ערבים לחוב.
זכות המגורים בבית אינה מוחלטת – קיימת עננה גדולה תחת היכולת של המלווה לממש את סעיף פירעון מוקדם, לדוג' במצב ששווי הנכס יורד לפי שיקול דעתו הבלעדי ועוד מקרים רבים. למעשה, הבית רשום עדיין על שמכם אך אתם לא באמת הבעלים שלו ואתם נתונים למורת רוחו של הגוף המלווה.
חלופה למשכנתא הפוכה – אפשר גם אחרת: ירושה עצמית
מודל ירושה עצמית נחשב לחלופה האידיאלית לעומת משכנתא הפוכה. בפועל מדובר על מימוש הבעלות בדירת המגורים שלכם, תוך קבלת תמורה גדולה יותר שזמינה לכל מטרה, כאשר אתם עדיין ממשיכים לגור בבית שלכם, ללא התחייבויות נוספות וללא דאגה – עד 120.
כל זאת, על מנת ליהנות מרמת חיים גבוהה בפנסיה ללא דאגות כלכליות.
המודל מאפשר לכם לקבל סכום כסף נכבד בהתאם לגילכם בעת ביצוע העסקה. לא מדובר בהלוואה, אלא במכירה כנגד קבלת תשלום שעומד לרשותכם, כאשר אתם רשאים להמשיך לגור בבית שלכם, כל עוד אתם מעוניינים בכך. במצב של מעבר לדיור מוגן – תהיו אף זכאים לקבל את דמי השכירות לידכם. את הכסף שתקבלו אתם חופשיים למנף או לנצל באופן המתאים לכם ביותר.
יתרונות מודל ירושה עצמית
היתרונות שקיימים במשכנתא הפוכה, קיימים גם במודל ירושה עצמית – אשר מציע יתרונות נוספים בעלי משקל גבוה.
היתרון העיקרי של מודל ירושה עצמית על פני משכנתא הפוכה, הוא שניתן לקבל תמורה כספית גבוהה יותר, וכן לדעת שאתם לא צריכים להתנהל מול בנקים וחברות ביטוח בהסכמי הלוואה דרקוניים – שמביאים איתם מצבים של חובות, הלוואות, שעבודים, קנסות, עמלות, ריביות, הצמדות וכמובן הליכי גבייה משפטיים, כגון כינוס נכסים והוצאה לפועל.
במודל ירושה עצמית, זכות המגורים בבית שלכם לכל החיים ללא סייגים, יוצרת שקט נפשי שאין לו מחיר – וזאת בניגוד למשכנתא הפוכה בה זכות המגורים כפופה לשיקול דעתו הבלעדי של המלווה, שיכול במצבים מסוימים לממש את ההלוואה, דהיינו לדרוש את החזר החוב ע"י מכירת הבית – שתוביל לסילוק הלווים מביתם בגילם המבוגר! (כדאי מאוד לקרוא את האותיות הקטנות בהסכמי משכנתא הפוכה).
כאשר יש לכם נכס בבעלותכם – חשוב שתדעו שקיימת אפשרות נוספת, בה אתם לא צריכים לקחת הלוואה ולא צריכים להיות חייבים כלום לאף אחד. אתם רשאים ליהנות ממה ששלכם.
החסרונות של המודל הם שלאחר ביצוע העסקה – אין אפשרות להתחרט, וכמובן שלא ניתן להוריש את הבית. למעשה בעלי הבית הם היורשים של עצמם, כאשר הם נהנים בחייהם מהשווי הכלכלי שלו שהם מממשים אותו ע"י ירושה עצמית.
השוואה בין משכנתא הפוכה למודל ירושה עצמית
אנו נשאלים רבות מה הפתרון הראוי ביותר לבני הגיל השלישי. חשוב להבין, שאין תשובה חד משמעית לכך. לכל מוצר יש את היתרונות ואת החסרונות שלו, וההחלטה עשויה להשתנות מאדם לאדם בהתאם לצרכיו ורצונותיו השונים. מה שחשוב זה לבצע השוואה קפדנית בין החלופות הפיננסיות – ולקבל את ההחלטה לאחר התייעצות עם בני המשפחה ואנשי מקצוע.
לנוחיותכם, ריכזנו בטבלה את ההבדלים העיקריים בין המודלים הפיננסים. להשוואה לחצו כאן.
לסיכום
לפני שמחליטים אם עדיף לקחת משכנתא הפוכה או לבחור במודל ירושה עצמית, כדאי להבין היטב מה זה משכנתא הפוכה ומה זה ירושה עצמית – ולבדוק מהם הסיכונים השונים ומהו הסכום שיספיק לכם על מנת לשפר את איכות החיים.
אתם מוזמנים לקרוא על מודל ירושה עצמית, ולקבל עוד מגוון מידע פיננסי בגיל השלישי בבלוג שלנו.
למידע נוסף, הכוונה וייעוץ צרו קשר.
